Azərbaycanda uzun illərdir mövcud olan və cəmiyyətin ən mürəkkəb sosial-iqtisadi problemlərindən birinə çevrilmiş sənədsiz və plansız tikililər məsələsi 2026-cı ilin “Şəhərsalma və Memarlıq ili” elan olunması fonunda yenidən aktuallaşıb. Bu mövzuya artıq yalnız hüquqi və urbanistik problem kimi deyil, həm də böyük iqtisadi potensiala malik struktur islahatı prizmasından baxılır. Məsələ ondadır ki, sənədsiz evlərin leqallaşdırılması təkcə vətəndaşların mülkiyyət hüquqlarının tanınması deyil, eyni zamanda, kölgə iqtisadiyyatının daraldılması, vergi bazasının genişləndirilməsi və dövlət büdcəsi üçün uzunmüddətli, dayanıqlı gəlir mənbələrinin formalaşdırılması deməkdir.
Mütəxəssislərin hesablamalarına görə, Azərbaycanda 500 mindən çox çıxarışsız yaşayış evinin sənədləşdirilməsi real görünür.
Bu rəqəm faktiki olaraq yüzminlərlə daşınmaz əmlak obyektinin qeyri-rəsmi dövriyyədən çıxaraq hüquqi-iqtisadi sistemə daxil olması anlamına gəlir. Hər bir sənədləşdirilmiş ev avtomatik olaraq vergi uçotuna düşür. Bu isə əmlak və torpaq vergisi, gələcəkdə alqı-satqı zamanı dövlət rüsumları və notariat haqları dövlət büdcəsi üçün yeni və davamlı maliyyə axını yaradır. Sadə iqtisadi hesablamalar göstərir ki, yüzminlərlə obyektin leqallaşdırılması nəticəsində büdcəyə illik milyonlarla manat əlavə vəsait daxil ola bilər. Ən mühüm məqam isə budur ki, bu gəlirlər birdəfəlik deyil, uzunmüddətli fiskal baza formalaşdırır.
Dünya təcrübəsi göstərir ki, sənədsiz və plansız tikililər problemi bir çox ölkələr üçün tanışdır və bu problemin həlli əksər hallarda iqtisadi sıçrayışla müşayiət olunub. Məsələn, Türkiyədə müxtəlif dövrlərdə tətbiq olunan “imar barışı” (şəhərsalma amnistiyası) proqramları nəticəsində milyonlarla qeyri-qanuni tikili leqallaşdırılıb. Rəsmi Ankara bu prosesdən təkcə sosial problemin həlli deyil, həm də büdcəyə milyardlarla lirə əlavə gəlir əldə edib. Ən əsası isə daşınmaz əmlak bazarında şəffaflıq artıb, bank sektorunda ipoteka və kreditləşmə genişlənib. İtaliya, Yunanıstan, İspaniyada da uzun illər mövcud olmuş milyonlarla qeyri-rəsmi tikili müəyyən şərtlər daxilində hüquqi dövriyyəyə cəlb edilib.
Azərbaycanda sənədsiz evlərlə bağlı əsas çətinliklərdən biri də onların qeyri-yaşayış təyinatlı torpaq sahələrində tikilməsidir. Lakin beynəlxalq praktika sübut edir ki, bu problem torpaq təyinatının dəyişdirilməsi və ya xüsusi hüquqi mexanizmlər vasitəsilə həll oluna bilər. Əmlak amnistiyası bu baxımdan ən effektiv alətlərdən biri hesab olunur. Bu yanaşma vətəndaşın əmlakla bağlı üzləşdiyi sosial çətinlikləri həll edir, dövlətin inzibati xərclərini minimuma endirir və real iqtisadi dövriyyəni genişləndirir.
Sənədsiz evlərə çıxarış verilməsi həmin evlərin bazar dəyərini birbaşa artırır. Çünki hüquqi sənədi olmayan evlər alqı-satqı zamanı riskli hesab olunur və adətən real qiymətindən aşağı satılır. Çıxarış əldə edildikdən sonra isə bu evlər rəsmi əmlaka çevriləcək və bazarda daha rahat satılacaq. Bu da həmin evlərin bazar qiymətlərinin yüksəlməsinə səbəb olacaq. Üstəlik, leqallaşmış evin sahibi artıq bank üçün “riskli müştəri” sayılmayacaq. O, əmlakını girov qoya, kredit ala, biznes qura və ya investisiya qərarları verə bilir. Bu isə təkcə fərdi rifahın, maddi imkanların artması deyil, ümumilikdə daxili bazarın canlanması deməkdir.
Xüsusilə, sənədsiz evlərin çıxarışla təmin olunması kirayə bazarının canlanması baxımından da diqqətəlayiqdir. Hazırda sənədsiz evlərin böyük hissəsi qeyri-rəsmi şəkildə kirayə verilir və bu dövriyyədən dövlət büdcəsinə faktiki olaraq heç bir vəsait daxil olmur. Halbuki əvvəlki dövrdə 14 faiz olan gəlir vergisinin 10 faizə endirilməsi kirayə bazarının leqallaşdırılması üçün əlavə stimuldur. Bu isə bir tərəfdən kirayə bazarında hüquqi münasibətləri tənzimləyəcək, digər tərəfdən büdcə gəlirlərinə stabil və uzunmüddətli əlavə daxilolmaları təmin edəcək. Ümumilikdə, daşınmaz əmlak bazarında şəffaflığın artması investisiya mühitinə müsbət təsir göstərir. Hüquqi risklərin azalması, qiymətlərin daha obyektiv formalaşması və bazarın proqnozlaşdırıla bilməsi həm yerli, həm də xarici investorlar üçün mühüm üstünlüklər yaradır.
Sənədləşmə prosesi şəhərsalma baxımından da strateji əhəmiyyət daşıyır. Hüquqi statusu müəyyən edilmiş yaşayış fondu dövlətə real və dəqiq məlumat bazası yaradır. Nəticədə yol şəbəkəsinin genişləndirilməsi, kommunal xidmətlərin planlaşdırılması, məktəb, xəstəxana və digər sosial obyektlərin tikintisi artıq xaotik deyil, faktiki ehtiyaclara əsaslanır.
Amma bütün bunlarla yanaşı, sənədsiz evlərin leqallaşdırılmasının selektiv və təhlükəsizlik prinsipləri əsasında həyata keçirilməsi məqsədəuyğundur. Beynəlxalq və yerli praktikaya əsasən, neft hasilatı aparılan ərazilərdə, yüksəkgərginlikli elektrik xətlərinin mühafizə zonalarında, magistral qaz kəmərlərinin yaxınlığında, sel və sürüşmə riskli zonalarda, eləcə də dövlət və strateji təyinatlı torpaqlarda yerləşən tikililərə əmlak amnistiyasının verilməsi yolverilməzdir. Bu məhdudiyyətlər həm ictimai təhlükəsizlik, həm də dövlət maraqları baxımından vacibdir və prosesin hüquqi legitimliyini qoruyur. Digər mühüm məsələ isə məsuliyyət aspektidir. Bu evlərin əksəriyyəti illər əvvəl inşa edilərkən müvafiq qurumlar tərəfindən nəzarət mexanizmlərinin kifayət qədər effektiv olmaması müşahidə olunub, bəzi hallarda isə prosedur pozuntuları baş verib. Hazırda da bənzər hallar baş verir. Məhz normaların pozulmasına vaxtında reaksiya verilməməsi problemin bu miqyasda böyüməsinə şərait yaradıb. Buna görə də əmlak amnistiyası yalnız vətəndaşlara güzəşt kimi deyil, eyni zamanda, gələcəkdə oxşar halların təkrarlanmaması üçün institusional məsuliyyət mexanizmlərinin gücləndirilməsi ilə müşayiət olunmalıdır. Əks halda, amnistiya presedent yaradaraq yeni qanunsuz tikintiləri stimullaşdıra bilər.
2026-cı ilin “Şəhərsalma və Memarlıq ili” çərçivəsində bu prosesin sistemli, mərhələli və şəffaf şəkildə həyata keçirilməsi Azərbaycan üçün təkcə bu günün problemini həll etmir, ölkənin uzunmüddətli iqtisadi dayanıqlığını və modern şəhər modelini formalaşdırır.
Bu məsələ ölkə rəhbərliyinin son çıxışlarında vurğuladığı əsas sosial-iqtisadi prioritetlərlə də üst-üstə düşür. Prezident İlham Əliyev yerli televiziya kanallarına son müsahibəsində dövlət siyasətinin mahiyyətinə toxunaraq bildirib ki, “Bizim siyasətimizin mərkəzində Azərbaycan vətəndaşı dayanır. Bu, sadəcə olaraq, şüar deyil. Bizim bütün siyasətimiz həm sosialyönümlüdür, həm də ki, investisiyayönümlüdür. Hər ikisi arasında çox həssas balans, tarazlıq olmalıdır”.
Beləliklə, sənədsiz evlərin leqallaşdırılması vətəndaşın illərlə yaşadığı hüquqi qeyri-müəyyənliyə son qoymaqla onu iqtisadi inkişafın fəal subyektinə çevirə bilər. Vətəndaşın mülkiyyət hüququnun tanındığı, sosial təhlükəsizliyinin təmin edildiyi bu model isə güclü dövlət-güclü cəmiyyət vəhdətinin ən aydın təzahürüdür.
Emin Hacıyev
İqtisad elmləri namizədi
