Son bir il ərzində Bakının təkrar mənzil bazarında həm təklif həcmi, həm də qiymətlərdə əhəmiyyətli artım müşahidə olunub.
Bu barədə Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasından bildirilib.
Bu ilin fevral ayında bazarda satışa çıxarılan mənzillərin sayı illik müqayisədə təxminən 17 % artıb və bu tendensiya aprel ayınadək davam edib.
Nəticədə dekabr ayına şəhər üzrə ümumi təklif sayı 7 000-i keçib. Təklif portfelində həm yeni tikililər, həm də köhnə binalardakı mənzillər yer alır. Lakin strukturda dəyişiklik də müşahidə olunub – köhnə tikililərin bazardakı payı bir qədər yüksəlib.
Bu isə əsasən 1970-ci illərdən inşa edilən mənzillərə ipoteka məhdudiyyətlərinin tətbiqi nəticəsində həmin mənzillərə marağın azalması ilə əlaqələndirilir. Yeni tikililər üzrə təklif isə bazara davamlı olaraq yeni layihələr daxil olduğu üçün yüksək qalır.
Aylıq dinamika baxımından, bu ilin mart-aprel aylarında bazarda aktivlik artsa da, bu artım cüzi olub. İllik müqayisədə isə (aprel 2024 – aprel 2025) təklif həcmi üzrə ikirəqəmli artım qeydə alınıb.
Qiymətlər bahalaşmaqda davam edir
Artım trendi paytaxtın mənzil bazarındakı qiymətlərdə də müşahidə olunub. 2024-cü ilin aprelində 1 kvadrat metrin orta qiyməti dəyişən strukturla təxminən 2 min manat təşkil edib. Bu ilin aprelində bu göstərici yeni tikililər üçün 2 300–2 400 manat, köhnə tikililər üçün isə 2 000–2 050 manat civarına yüksəlib. Beləliklə, yeni tikililərdə qiymətlər illik 15–17 %, köhnə tikililərdə isə 10–12 % artıb.
Hesabata görə, bu ilin I rübündə ölkə üzrə mənzil qiymətləri illik müqayisədə 14,4 % bahalaşıb. Bu, təkrar bazarda müşahidə edilən artımı da əhatə edir və real qiymət artımını göstərir.
Yeni və köhnə tikililər arasında qiymət fərqi böyüyür
Yeni tikililərdə 1 kvadratmetrin orta qiyməti köhnə tikililərə nisbətən daha yüksək olaraq qalır. Bu ilin əvvəlində bu fərq daha da dərinləşib. Belə ki, yeni tikililərdə 1 kv.m üçün orta qiymət 2 167 manat, köhnə tikililərdə isə 1 800–1 900 manat civarında olub. Bu fərq yeni binaların daha müasir olması və daha çox tələbat görməsi ilə izah olunur. Köhnə binaların bəzilərində ipoteka ilə satış imkanlarının məhdudluğu da bu seqmentdə qiymət artımını ləngidir.
Orta mənzil qiyməti 200 min manata yaxınlaşır
Təkrar bazarda mənzillərin orta sahəsi 85–100 kv.m aralığında dəyişir. Ən çox 2-3 otaqlı mənzillərin satıldığı bu bazarda orta sahə təxminən 90–93 kv.m civarındadır. Belə ki, bu ilin aprel ayı üçün orta mənzil qiyməti 180–200 min manat civarında olub. Məsələn, 90 kv.m sahəyə malik bir mənzil 2 200 manat/kv.m ilə hesablandıqda ümumi qiyməti 198 min manat, yəni təxminən 115 min ABŞ dollarına bərabər olur.
Müqayisə üçün qeyd edək ki, 2013-cü ildə Bakının təkrar bazarında orta qiymət 113 162 ABŞ dolları təşkil edirdi. Son on ildə dollar ifadəsində ciddi dəyişiklik olmasa da, manat ifadəsində kəskin artım müşahidə olunur.
Qiymət artımı davam edə bilər
Son ayda da qiymətlərdə artım davam edib – mart-aprel aralığında mənzilin orta satış qiymətində təxminən 1 %-lik artım qeydə alınıb. İllik müqayisədə isə bahalaşma 10–15 % arasında dəyişib. Bu artım əsasən kvadratmetr üzrə qiymət artımı ilə bağlıdır, çünki orta sahə üzrə ciddi dəyişiklik olmayıb.
Bakının rayonları üzrə mənzil qiymətləri kəskin fərqlənir
Bakının daşınmaz əmlak bazarında rayonlar üzrə mənzil qiymətləri arasında ciddi fərqlər müşahidə olunur. İkinci əl mənzil bazarında müəyyən rayonlarda qiymətlər kəskin bahalaşdığı halda, digərlərində ya sabit qalıb, ya da nisbətən ucuzlaşıb. Ekspertlər bildirirlər ki, bu fərqlərin yaranmasında bir neçə əsas faktor rol oynayır.
Əvvəla, hər bir rayonun infrastruktur təminatı, ictimai nəqliyyata çıxış imkanı, sosial obyektlərin yerləşməsi, məktəb və xəstəxana kimi xidmət sahələrinin əlçatanlığı qiymətlərə birbaşa təsir edir. Məsələn, metroya yaxınlıq və ya əsas magistral yollara çıxış kimi üstünlüklər mənzil qiymətlərini artıran əsas amillər sırasındadır.
Bununla yanaşı, bəzi rayonlarda yeni tikililərin çoxluğu bazarda təklifin artmasına səbəb olur. Bu isə qiymətlərin stabilləşməsinə və ya hətta azalmasına yol aça bilir. Yeni yaşayış komplekslərinin sürətlə artdığı ərazilərdə qiymət artımı daha tədricən baş verir.
İkinci əl bazarda qiymət dinamikasına təsir edən digər mühüm faktor mənzilin yaşı və ümumi vəziyyətidir. Yeni təmir olunmuş, yaxşı planlaşdırılmış mənzillərə tələbat daha yüksək olduğundan, onlar daha baha qiymətləndirilir. Əksinə, təmirsiz və köhnə binalardakı mənzillərin qiymətində artım tempi daha zəifdir.
Son aylar ərzində bəzi rayonlarda qiymət artımı sürətlənib. Xüsusilə də Nərimanov, Yasamal və Xətai kimi mərkəzə yaxın ərazilərdə bu artım daha qabarıq görünür. Əlavə olaraq, bəzi periferik rayonlarda – məsələn, Sabunçu və Suraxanı kimi – qiymətlərin daha sabit qalması müşahidə edilir.
Ümumilikdə, daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan tendensiyalar göstərir ki, qiymət fərqləri təkcə əraziyə görə deyil, eyni zamanda mənzilin yerləşdiyi binanın tipi, mərtəbəsi, sahəsi və planlaşdırması ilə də müəyyən olunur.
Bildirilib ki, hazırkı mərhələdə mənzil almağı planlaşdıranlar üçün bazarı diqqətlə analiz etmək vacibdir. Rayonlar üzrə qiymətlərin müqayisəsi, infrastruktur dəyərləndirməsi və təklif bolluğu nəzərə alınmaqla daha məqsədəuyğun seçim etmək mümkündür.
