Azərbaycanda daşınmaz əmlakla bağlı kompensasiyanın qabaqcadan və ədalətli ödənilməsi prosedurunu tənzimləyən yeni qanun layihəsinin hazırlanması təklif olunur. Bu təşəbbüslə Milli Məclisin deputatı Nurlan Həsənov parlamentin plenar iclasında çıxış edib və mövcud hüquqi mexanizmlərin təkmilləşdirilməsinin vacibliyini önə çəkib. Onun sözlərinə görə, daşınmaz əmlakın dövlət və ictimai ehtiyaclar üçün əldə edilməsi, həmçinin bu barədə qərar qəbul etmək səlahiyyətinə malik orqanların fəaliyyəti, kompensasiyanın qabaqcadan və ədalətli ödənilməsi proseduru, forması, meyarları kompleks şəkildə yeni qanunla müəyyənləşdirilməlidir.
Mövzu ilə bağlı “Kaspi” qəzetinin məqaləsini təqdim edirik:
Ekspertlər hesab edirlər ki, belə bir qanunun qəbul olunması bir neçə istiqamətdə müsbət nəticə verə bilər. İlk növbədə, kompensasiyanın “qabaqcadan ödənilməsi” prinsipi real mexanizmə çevrilərsə, vətəndaşlar köçürülmə prosesində maddi sıxıntı yaşamazlar. İkincisi, qiymətləndirmə meyarları qanunla konkret müəyyənləşdirilərsə, kompensasiya bazar dəyərinə daha uyğun hesablanar və mübahisələrin sayı azalır. Üçüncüsü, qərar qəbul edən dövlət qurumlarının səlahiyyətləri və məsuliyyəti qanunla dəqiqləşdirilərsə, bu sahədə sui-istifadə riskləri minimuma enər.
Beynəlxalq təcrübə nə deyir?
Hazırda əksər ölkələrdə mülkiyyətdə olan əmlakın dövlət və ictimai ehtiyaclar üçün alınması qaydaları ayrıca normativ-hüquqi aktlarla tənzimlənir. Məsələn, Almaniyada dövlət ehtiyacları üçün əmlakın alınması yalnız ictimai marağın aydın sübutu olduğu halda mümkündür və mülkiyyətçiyə ödənilən kompensasiya bazar qiymətinə uyğun hesablanmalıdır. Prosesin hər mərhələsi hüquqi əsaslandırma tələb edir və vətəndaşın etiraz etmək hüququ geniş təmin olunur. Bu ölkədə kompensasiya yalnız torpaq və tikili dəyəri ilə məhdudlaşmır, bəzən köçürülmə xərcləri və iqtisadi itkilər də nəzərə alınır.
Türkiyə təcrübəsində də bu proses ayrıca qanunla tənzimlənir. Bu qanun dövlətin əmlakı hansı şərtlərlə ala biləcəyini, qiymətləndirmənin necə aparılacağını, məhkəmə prosedurlarını və kompensasiya ödənişinin mexanizmini konkret şəkildə müəyyən edir. Türkiyədə dövlət ehtiyacları üçün əmlakın alınması zamanı vətəndaşa ödənişin gecikdirilməsi ciddi hüquqi məsuliyyət doğurur.
ABŞ təcrübəsində dövlətin ictimai məqsədlər üçün əmlakı alması mümkündür, lakin konstitusiyanın tələbi olaraq “ədalətli kompensasiya” ödənilməlidir. Ədalətli kompensasiya bazar dəyəri prinsipi ilə müəyyən edilir və vətəndaşın məhkəməyə müraciət etməsi geniş yayılmış praktikadır.
Qiymətləndirmədə daha geniş yanaşma təcrübəsi
İqtisadçı-ekspert Rəşad Həsənov hesab edir ki, Azərbaycanda dövlət ehtiyacları üçün daşınmaz əmlakın alınması və kompensasiya mexanizmləri əsasən maddi aspektlər üzərindən qiymətləndirilir. Onun fikrincə, proses çox zaman sadələşdirilmiş yanaşma ilə aparılır və vətəndaşın yaşayış mühiti, sosial bağları, həyat tərzi kimi amillər nəzərə alınmır. Onun qənaətincə, qanunvericilik bazası yaradılarsa, kompensasiya mexanizmi bazar qiyməti prinsipi əsasında daha dəqiq formalaşdırılmalı, eyni zamanda yalnız maddi deyil, qeyri-maddi itkilərin də qiymətləndirilməsi hüquqi prosedura daxil edilməlidir: “Qanunda “layiqli köçürülmə” anlayışı təsbit olunarsa, bu həm daha ədalətli yanaşma olar, həm də vətəndaşların konstitusion hüquqlarının qorunması baxımından daha düzgün hüquqi mövqe formalaşdırar”.
Problem qanunda yox, icradadır
Əmlak məsələləri üzrə ekspert, hüquqşünas Ramil Osmanlı isə deyir ki, bu istiqamətdə mövcud qanunvericilik və normativ-hüquqi aktlarda kifayət qədər aydın mexanizmlər nəzərdə tutulub və həmin qaydalara tam şəkildə əməl olunacağı təqdirdə daşınmaz əmlakın alınması və kompensasiya məsələlərinin obyektiv həllində ciddi problem yaranmır.
Onun sözlərinə görə, əsas çətinlik qanunvericilik bazasının zəifliyində deyil, mövcud tələblərin icrasında ortaya çıxır. Ekspert bu sahədə ideal prosedurun necə işləməli olduğunu da izah edir. O bildirir ki, məsələn, Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi müəyyən ərazidə köçürülmə və söküntü aparmaq qərarı verdikdə, həmin ərazi əvvəlcə paytaxtın Baş Planına uyğun şəkildə zonalaşdırılır, söküləcək binalar və köçürüləcək əmlaklar əvvəlcədən dəqiq müəyyənləşdirilir. Daha sonra söküntü və kompensasiya prosesinin həyata keçirilməsi üçün dövlət satınalmaları mexanizmi vasitəsilə peşəkar qiymətləndiricilər cəlb olunur. Həmin qiymətləndiricilər ərazidə obyektiv qiymətləndirmə aparır və yalnız bundan sonra köçürülmə proseduruna başlanılır. “Bu ardıcıllıqla hərəkət edildiyi halda mövcud qanunvericilik çərçivəsində prosesin hüquqi və ədalətli şəkildə idarə olunması mümkündür. Əsas problem prosesin qanunla nəzərdə tutulan formada aparılmamasıdır. Bu sahədə fəaliyyət göstərən investorlar da dövlət qurumları kimi zəruri hallarda müstəqil qiymətləndiricilərlə işləməli, kompensasiya məbləğini təsadüfi və əsaslandırılmamış qiymət siyasəti ilə deyil, bazar dəyəri və beynəlxalq qiymətləndirmə standartları əsasında müəyyən etməyi öyrənməlidirlər”, – deyə o əlavə edir.
Ədalətli və şəffaf mexanizm
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Nofəl Quliyevin fikrincə, söküntü proseslərində ən ciddi problemlərdən biri məhz kompensasiya məsələsidir. Onun sözlərinə görə, tikinti şirkətləri prosesləri elə qururlar ki, əsas qazancı özləri əldə edirlər: “Nəticədə vətəndaş ya ona təklif olunan vəsaitlə ev ala bilmir, ya da yaşadığı mənzildən çıxmaqdan imtina edir. Vətəndaşlara bir sıra ərazilərdə hər kvadratmetr üçün 2 700 manat kompensasiya təklif olunur, lakin bu məbləğ real bazar dəyərini əks etdirmədiyindən ciddi narazılığa səbəb olur. Bəzi hallarda söküntü işləri ev sahibi hələ həmin ərazidə yaşadığı halda aparılır, kommunal xətlər kəsilir və insanlar faktiki olaraq ağır sosial vəziyyətlə üzləşirlər”.
Ekspert əlavə edir ki, gələcəkdə yeni qanun qəbul olunarsa, bəzi problemlər tamamilə aradan qalxa bilər. Onun sözlərinə görə, bu məsələ təkcə hüquqi və iqtisadi deyil, eyni zamanda sosial xarakter daşıyır. “Yeni qanunun hazırlanması təşəbbüsü müsbət addımdır və əgər bu istiqamətdə konkret tədbirlər görülərsə, kompensasiya məsələsində daha ədalətli və şəffaf mexanizm formalaşdırıla bilər”,- deyə ekspert fikrini yekunlaşdırır.
